为什幺店面房东不降租?「不动产估值」背后的金融游戏

从2014年后媒体上「贪婪店面房东」关键字疯狂出现,如果进一步交叉比对,与「贪婪老人」一词在社群大量出现的时间点差不多,颇有人为操作的痕迹。幸好,我的同温层大多很理性不是单纯跟着乡民起舞;也看到很多朋友从经济观点分析「为什幺店面房东不降价」的真实理由。

首先这种老房东根本不缺钱更没负债,他们在乎的早就不是单月租金,而是「租金报酬率换算的金店面价值」,例如,帐面月租50万与帐面月租100万的两间店面,在「商仲市场」上的价值计算可能会差到天边去,这才是造就「房东打死不降租」的真正原因。

特别是「商仲」与普通的「房仲」虽然都是房地产,但实际上对于报酬率的计算逻辑却是差很大,这也才会造成绝大多数普通人「完全无法理解为什幺宁愿空着也不降租至少还有赚」的现象。

我想到一个故事让大家更容易理解:如果你是一整条街「店面」的房东,你的总资产、也就是身价,乃是基于「店面价值」换算出来,而所谓的店面价值则是基于「年租金收入多寡」去计算报酬率。举个例子,一间店面一个月只能收租2万元,年收租金24万,姑且假设这间店面的总价值是300万元;如果另外一间店面每月可收租1XX万、年收租2400万,这间面的价值可能高达2亿到3亿。

问题来了,如果某一年大环境差、导致经济不景气,原本的长租的店家倒闭了,大环境开店的慾望降低也没有外资要进场投资,整条街暂时没有新的租客,试问,这时候若你是房东该怎幺办呢?如果你认为「调低租金到50万,至少每月还有50万可以赚」会发生什幺事情?

答案就是,当你调整租金从100万变成50万且租出去的瞬间,虽然你下个月又可以领到50万的房租,但实际上在商仲的计算逻辑上,你店面的估计价值、也就是你的「身价」可能瞬间从3亿元变成1亿元,别忘了,当你拥有的是整条街的店面、所有的估算影响甚大,意味着你的身价可能从30亿变成10亿。等于你为了眼前这区区50万或500万,导致你的身价瞬间暴跌数十亿,任何一个有概念的商仲当然是不会这样搞的。

为什幺店面房东不降租?「不动产估值」背后的金融游戏
东区店面租金过高,让很多业者望之却步,不少店面仍在待租当中。中央社记者朱则玮摄 107年7月21日

稀缺状态的穷人,完全着眼在眼前利益;而长期满盈状态的有钱人,眼中看的是五年、十年。不缺钱的房东当然是愿意慢慢等,例如我最近听到,很多房东认为下一次政党轮替后,外资就会进场加价买,无论是等2年还是6年其实根本无所谓,现在刻意把租金撑着确实算是「最佳策略」。

当然,积极一点的房东也不会完全摆烂,他们也怕哪天政府搞出囤房税;相关的后路早就都想好了。例如,或找亲人当人头去投资简单的连锁加盟店,公开租下自己的店面盛大开幕、营造房租真的被撑下来的表象,反正这操作成本低廉又能让市场好看,何乐不为?说到这里,你以为老房东只为「爱面子所以拚身价」吗?

当然不是,跟银行时常往来的朋友都知道,最容易跟银行「调钱」且利率低到吓人的非「不动产抵押」莫属,用房子抵押的贷款利率远低于其他任何抵押品或信贷!以前一个大房东朋友分享:银行派人来找他爸,拜託他爸拿几栋北市中山北路放了10年、完全懒得出租的空屋去做抵押,银行会「借他」近亿元的现金且利率低到不可思议。

到这边很多乡民无法理解,毕竟,再低的利息还是要利息啊! 干嘛多借不需要的钱负债去还利息? 傻了喔?事实上,银行同时派了另外一个资产部门的同事来,针对该1亿元现金开出了一个简单方案,保证储蓄利息刚好高于贷款利息多出一点点。直接举例:

你用房子跟银行贷款借出1亿元现金,每年要固定还银行假设为1%,同时跟银行另外一个部门讲好、给予大户好棒棒的转投资方案,让你立即把这1亿元现金存回该银行,固定给你每年1.1%的利息,银行多个部门有业绩好交差、屋主也能稳定赚外快。(附注-这边为了简单解释,恕省掉很多细节,其实更多情况是被洗去买银行内的各种看似美好的衍伸金融商品,于是大家都在同一艘船上了。)

为什幺店面房东不降租?「不动产估值」背后的金融游戏

简单的数学;你每年要还银行100万的借钱利息,但你每年同时会领到银行给你的110万的存款利息(或金融商品的报酬),等于你什幺都没做,莫名其妙就赚了10万,连我都觉得——这什幺世界啊X!(以上只是举例、不代表实际利率)

其实,过去几十年来一直有很多人把槓桿更大,几乎不用利息就借出几个亿、立刻转投资去「报酬率更高的标的」赚取价差,这就是所谓「循环资本套利」,几乎每个银行都玩这样的游戏,玩了几十年。

为什幺房东打死不降租金?

因为租金一降,不动产的估值就会动摇,银行就无法再用如此低利借你天文数字的钱,供你玩这套躺着赚的游戏,再搞不好,你还会变成「抵押品价值不足」被迫补足差距,简单来说,银行跟房东双方都不希望降租金啦。

明知道这游戏不公平,为什幺国家还一直降息?为何不敢大肆对房东徵税?

因为,不只是东区房东,几乎所有大财团都在玩这一套资本游戏。「房地产价格」与「利息」早就成为动摇国本的大事,不动产价格暴跌必定造成各家银行的大灾难、还会影响一堆金融商品连环爆,说不準引发金融海啸股汇市陪葬。没有任何一个执政者敢承担这个政治责任,下次保证不用选了,换任何人上任都只能继续维持这个畸形的状态。

我个人也痛恨国家不进步、讨厌店面空着没效率、痛很税制的不公平,但现实市场碰上贪婪的人性,导致现阶段根本没有一个完美的解决方案,不公平也只会持续加剧。

总之,任何现象都是有背后理由,理性的理解箇中的原因,接受「存在未必正确、但必定有背后缜密市场机制」的思维、而非激动开骂发洩情绪;唯有搞清楚真实市场的运作,才是让我们持续进步的关键啊!